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在稳增长和降杠杆之间 融信中国上半年做了哪些取舍?

发布时间:2019-08-13 14:30:05 已有: 人阅读

  用3年时间跨上千亿台阶之后,融信中国(03301)决心要从高增长调整到稳增长,引用该集团总裁兼执行董事余丽娟的话,则是从“黑马”变成“千里马”。在这样的策略指引下,融信中国交出了稳健增长的成绩单。

  8月7日,融信公布2019年半年度业绩报告,智通财经APP获悉,上半年该公司实现营业总收入266.16亿元人民币(单位下同),同比增长86.29%;毛利63.61亿元,同比增长51.97%;归母核心净利润19.56亿元,同比增长25.89%;基本每股收益1.19元,同比增长17%。

  期内,收入增长主要由于交付物业建筑面积同比增长140.41%至194.21万平方米,增幅较去年同期的19.6%明显提高,这也是近两年来公司合约销售快速增长的结果。除此之外,建设安置房的服务收入同比增长60.43%,快于去年同期的4.5%,不过该业务占总收入比重较低,整体而言收入增长仍由物业销售推动。

  按区域划分,上半年物业销售产生的收益依然主要集中在杭州,期内杭州交付物业收益157.15亿元,同比增长112.83%,其后依次为福州、阜阳、蚌埠等,去年同期贡献较多的上海、漳州等地收益有所减少。由于交付的物业组合不同,融信中国上半年毛利率有所下降,但长期来看,由于公司大部分土储货值位于利润空间较大的一二线城市,后期毛利率有望回升或保持稳定。

  与此同时,今年上半年,融信合约销售额达567亿元,同比增长3.94%,主要由于合约销售面积同比增长11%至282万平方米。销售平均价格为2.01万元/平方米,回款率为81%。合约销售仍集中在杭州、福州、上海、南京等核心城市,该公司在福州的销售额及建筑面积位列行业第一位,在杭州的权益销售金额位列行业第二位。

  据了解,由于今年调控从严和融资收紧,不少房企对于市场形势的判断都较为谨慎。克尔瑞数据显示,今年上半年,TOP100房企总体销售增速从36.5%放缓至4%,增长大幅下降成了常态。在追求稳增长的目标下,融信1-7月已完成全年合约销售目标近半,由于推盘高峰期通常集中在下半年,上下半年的销售比是4:6,因此相信2019年融信大概率完成全年1400亿元的目标。

  融信集团首席营销官张文龙向智通财经APP表示,上半年业绩完成情况在计划之内,下半年将按照既定计划推盘。

  今年中报,融信中国更大的亮点在于负债率下降。近年来,在对房地产资金的严密监管下,大部分房企都加快了去杠杆降负债的步伐。融信中国也早就把增利润和降杠杆作为焦点。从财务数据看,降杠杆措施已经显出成效,业绩稳定增长的同时,其净负债率水平亦保持稳步下降的趋势,杠杆率持续下降。

  截至6月30日,融信总债为623.51亿元,较2018年年末下降0.24%;资产负债率80.21%,较2018年年末下降2.52个百分点;净负债率77%,较2018年年末下降28个百分点,已经提前完成了今年负债率降至90%以内的目标。

  通过延长债务久期、低利率新债置换旧债等方式,融信不断优化债务结构及降低融资。期内,短债占总债务从2018年末的40%降至31%,现金短债比从2018年底1.01倍提升至1.66倍,足以应对短期债务,资金链安全,流动性高。

  同时,公司还维持了充裕的流动性。截至2019年6月30日,融信中国在手现金及银行余额共计318.94亿元,最低现金余额足以满足未来12个月基础运营资金的支付。

  融信去杠杆的成效也获得资本市场认可。今年4月9日,国际信用评级机构穆迪将融信的主体评级直接上调至“B1”,评级展望为“稳定”;标普确认融信的长期评级为“B”,将评级展望从“稳定”上调至“正面展望”。境内评级方面,中诚信维持公司主体长期信用AAA等级,中证鹏元年内首次给予公司主体长期信用AAA等级。研报表示,公司在2019年将重心放在降负债上,负债比率持续改善,债项评级进一步调升可期,融资成本有望继续降低。

  为了保障未来的增长,不断增加新的土储是必不可少的一环,只不过在房地产政策严控,融资渠道收紧的环境下,房企拿地普遍更加谨慎。融信中国的选择是多元化方式低溢价率收购优质地块,例如6月份该公司通过一二级联动的方式以底价竞得郑州市高新区住宅用地,这种方式降低了公开拍地所带来的财务压力,在降杠杆和稳增长之间作了平衡。

  今年上半年,融信中国新增土地项目23个,新增建筑面积约420.81万平方米,权益面积约229.8万平方米,平均购地成本为6451元每平方米,大部分以合作、并购等方式获取,虽然权益占比有所下降,但融资和项目推进的风险也也有所降低。

  截至6月30日,该公司拥有总土地储备约2654万平方米,其中土储货值的80%位于一线及强二线城市,同时,位于郑州及太原的项目陆续步入收成期,包括以一二级联动方式低成本获得的项目。

  在区域布局方面,融信中国已正式进驻全国九大核心城市群共43个城市,分别是长三角、海峡西岸、大湾区、长江中游、中原、京津冀、山东半岛、成渝和西北。其中,586万平方米权益土地储备位于长三角,占比全国41.77%,一二线%,充足高质量的土地储备将保证地产业务未来的均衡发展。

  摩根大通整理的数据显示,不管从一二城市土储占比,还是毛利率、净利率的角度,融信中国的PE水平较同行低,估值优势明显。该行给融信中国的目标价是15港元。智通财经APP注意到,7月中旬以来,融信中国持续获南下资金看好,港股通持股比例已升至8.74%。

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